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地产“天王”的谢幕与逃顶

admin 2019-09-06 187人围观 ,发现0个评论

李宇嘉

香港,再无地产大佬!这是恒基地产董事局主席李兆基退休后,媒体为香港四大地产宗族第一代悉数谢幕,而书写这一特别时间的标题。师从香港的内地“开发商”,与香港的“发展商”,地产“天王”的谢幕与逃顶只要一字之差,但蕴涵的商业形式却大相径庭。“囤地+慢开发”,享用物业增值和租金收益,当香港地产商这一特别的运营形式,遇上了二战后人口激增、工商业兴起的“四小龙”机会,方寸之地的香港,迎来了前所未有的地产热潮,也见证了地产四大宗族的兴起。

李嘉诚的长江实业,地产“天王”的谢幕与逃顶李兆基的恒基地产,郑裕彤的新国际,郭取胜的新鸿基,并称为香港地产的“四大宗族”。即使在国际富豪榜上,香港地产大佬也可谓数十年如一日的常客。1997年,李兆基、郭炳湘宗族双双跻身福布斯全球富豪榜前十,李嘉诚和郑裕彤则别离坐落第15名和24名。1997年,四大宗族财富超越440亿美元,按其时汇率折合人民币超越3600亿。当年,全国经济第一大省的广东,年财政收入不过500多亿,不及四大宗族财富的1/7。

1997年,在福布斯全球富豪榜上,内地排名最靠前的刘永行宗族,仅位列第249位。后发先至的马化腾、马云、许家印、王健林等,其时才刚刚开端创业。这以后20年,尽管历经亚洲金融危机、全球金融危机、全球QE落潮,香港地产时有起落,但四大宗族的财富位置纹丝不动。2018年,李嘉诚和李兆基别离以349亿美元、303亿美元,位列全球富豪榜第23位和24位,尽管略逊于背靠内地巨无霸商场的马化腾和马云,但其财富总量依旧令人侧目。

作为自由港、国际航运和金融中心,香港一向奉行低利率、零关税,不动产出让和税收便是港府的首要财路。要坚持港府收入源源不断,土地就得挤牙膏式地供给,加上没有土地增值税,港府也不可能冲击囤地,然后造就了香港“囤地+慢开发”的地产形式,以及四大地产商的财富神话。后来,四大宗族由地产延伸至公用事业、零地产“天王”的谢幕与逃顶售范畴,这被认为是香港贫富悬殊、怨声载道的元凶巨恶,《地产霸权》一书好卖也源于此,但四大宗族的兴起却是年代必定。

上世纪90年代,内地商场敞开,凭仗资金优势、开发经历、运营形式、方针眷顾等等,李嘉诚、李兆基等香港地产商在北上广等大城市囤积了许多土地,不只开发了许多商业楼宇和小区,也先入为主地持有了中心地段的优质物业,典型如长真实北京西长黄山天气预报安街的东方广场,恒基在北京火车站边上的恒基中心,这些都是上世纪90年代北京的“10大修建”。拿手打造“国金”、“环贸”系地标的新鸿基、新国际,则占有上海、南京、成都和武汉的中心地段。

上世纪90年代至本世纪初,四大地产商在内地物业出资,约150-200亿之间。1996年,恒基在内地13个省市具有22个项目,财物估值137亿港元。彼时,王石、宋卫平才开端创业,而其时香港20大市值地产上市公司中,作为内地“优等生”的中海地产仅排第14位。近年地产“天王”的谢幕与逃顶来,内地开发商奉行“高负债、高周转”,而热门城市经过限售、配建等冲击囤地,香港地产形式越来越难习惯,四大地产商也开端兜售非中心城市和非中心区域的项目。

当然,关于大城市中心区域,他们也不惜挥金如土。比方,近来恒基30.2亿拿下的北京向阳孙河地块;2018年,恒隆、恒基、九隆仓等香港三大地产商抢夺杭州市中心绝版百亿宝地——百井坊;再比方,2018年以来新鸿基和新国际布局作为大湾区重地的广州和深圳。地产“天王”的谢幕与逃顶比较内地地产商场之汹涌澎湃,香港地产商“小批量开发、精品式运营、长期化持有”自始自终。

香港和内地地产开发高景气均已曩昔,而在“增量顶部”降临前,四大地产商成功逃离,持有增值和租金收益均已超越开发赢利。坐享香港低利率优势,背靠大湾区盈利,加持内地都市圈溢价,作为守成者的香港地产“二代们”,无需像父辈们那样披荆斩棘。需求反思的是,规划远远地产“天王”的谢幕与逃顶大于香港四大的内地龙头们,眼看增量触顶却无法逃离,苦苦挣扎于转型的泥潭中。

(作者系资深地产研讨人士)

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